הפרדוקס של שוק הדיור
שנת 2025 הייתה אחת השנים המאתגרות ביותר שידע ענף הנדל״ן הישראלי בעשורים האחרונים. כמעט כל רכיב שנדרש לשוק בריא ומתפקד – כוח אדם, מימון, תכנון וביקושים – עמד השנה תחת לחץ כבד. ומעל לכל זה תוסיפו את המלחמה שנמשכה שהשפיעה על כל פן במדינה שלנו.
ענף הבנייה מצא את עצמו מתמודד מול מציאות שבה מחסור חריף בעובדים מקצועיים, יחד עם עליות שכר חדות, והשפעות מלחמה מתגלגלות הפכו כל לוח זמנים למאתגר מאוד.
פרויקטים נתקעו, ביצועים הואטו ועלות הבניה למ״ר זינקה – תוצאה ישירה של מחסור בתשתיות אנושיות בסיסיות.
אל הקושי התפעולי הצטרפו גם עליות במחירי חומרי הגלם ועלויות המימון, ששחקו עוד יותר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים בכל רחבי הארץ.
אך מעל הכול ריחפה השנה הסביבה המוניטרית: הריבית הגבוהה, שהפכה את 2025 לשנה שבה גם יזמים וגם רוכשים מצאו עצמם חסרי יכולת תנועה.
עבור היזמים, הריבית ייקרה את ההון הנדרש, הגבילה פתיחה של פרויקטים חדשים וצמצמה משמעותית את האפשרות לגדר חלק מעליית העלויות באמצעות מחיר המכירה.
עבור רוכשים פוטנציאליים, המשכנתאות הפכו לנטל שאינו מאפשר כניסה לשוק, ועשרות אלפי משפחות מצאו את עצמן ממתינות בצד למרות צורך אמיתי בקורת גג. כך נוצר פרדוקס: ביקוש קיים ואף מתחזק, אך אינו מתורגם לעסקאות בפועל.
במקביל, חברות קטנות ובינוניות – שהן מנוע הביצוע של הענף – ספגו מהלומה קשה מצד מערכת האשראי. ההקשחה מצד הבנקים, העלאת מרווחים ותנאים מחמירים לליווי פרויקטים הותירו רבות מהן מחוץ למשחק. התוצאה המערכתית כבר ברורה: ירידה בקצב הבנייה ושוק הנשען על מספר מצומצם של שחקנים גדולים בלבד מצב שאינו בריא לענף לאורך זמן.
וכאילו כל אלה אינם מספיקים, הביורוקרטיה המשיכה לייצר עיכובים כמעט בכל שלב. ועדות מקומיות וועדות מחוזיות בתהליכים המתמשכים חודשים ולעיתים שנים, שינויי דרישות לא צפויים וחוסר אחידות בין רשויות – כולם יצרו סביבה שבה הזמן, המשאב היקר ביותר של יזם, נשחק עוד לפני שהטרקטור הראשון בכלל הגיע לשטח.
התוצאה: פרויקטים שאיבדו כדאיות בשלבי התכנון בלבד, עוד לפני שהחלו.
ובכל זאת, דווקא לקראת 2026 נראית קרן אור ברורה. ירידה הדרגתית בריבית – אם אכן תימשך – עשויה להפוך את השנה הקרובה לשנה של התעוררות.
רוכשים רבים שעמדו על הגדר עשויים לחזור לבחון רכישה, והיזמים יזכו להקלה משמעותית בעלויות המימון.
הרגע שבו הכסף חוזר לזרום למערכת הוא גם הרגע שבו השוק מתחיל לנשום מחדש ואחרי שנתיים של קיפאון, מדובר בנקודת מפנה אפשרית.
אבל ריבית נמוכה לבדה לא תספיק. אם הממשלה תשכיל לעשות את חלקה – להאיץ תכנון, להנגיש קרקעות, לייצר מסלולי אשראי מותאמים לחברות קטנות ובינוניות, ולשחרר חסמים בייבוא ובהעסקת עובדים מקצועיים – 2026 עשויה להיות השנה שבה הענף לא רק יתאושש, אלא ינוע קדימה בצעד יציב ובריא.
הנדל״ן הישראלי אינו צריך קסמים. הוא צריך יציבות, ודאות ותהליכים קצרים וברורים. את היתר אנחנו יודעים לעשות.
2025 לימדה אותנו עד כמה הענף רגיש לשילוב של ריבית גבוהה, בירוקרטיה וחסמים תפעוליים, אך היא גם הזכירה שהביקוש לדיור בישראל אינו נעלם – הוא רק נדחק הצידה.
אם 2026 תייצר את התנאים הנכונים, נראה את הרוכשים חוזרים, היזמים יוצאים לדרך עם פרויקטים חדשים, והענף כולו חוזר למסלול צמיחה אמיתי.
התקווה לשנה הקרובה אינה אשליה, היא מבוססת על הבנה פשוטה: כשמערכת התכנון, המימון והתעסוקה עובדת – שוק הנדל״ן הישראלי יודע להמריא.
